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回报高诱惑大热钱涌向房地产信托

发布时间:2019-08-16 18:43:04

今年以来,房地产的年化收益率不断走高,越来越多的投资者走上了介入“房地产”的第三条通道:房地产信托。中国信托业协会公布的最新数据显示,今年以来,高收益率的房地产信托产品供销两旺,仅在一季度,投向房地产领域的新增信托项目金额就高达710.9亿元,同比增长12.5%。

变思路卖房产买信托

“以前,我根本看不上信托,一年10%的收益,在股市,不就一个涨停板吗?和楼市两三年翻一番的回报更是没法儿比。但现在看,就信托的收益还算靠谱了”。曾在朋友圈有“地主婆”之称的孙艳红,自 10年前买了顺义万科城市花园之后,先后在北京、苏州、三亚投资了六七套房,并且成为万科A股的忠实粉丝。去年年中盘点,孙艳红的房产总资产达到2300 万元左右,股票市值达到350万元,是她30年工资的15倍。

去年年底,孙艳红再次盘点时,她的房产资产基本未涨,而股票市值还剩 280万元。“看政府这种阵势,房价是非控制住不可,我估计,近两年房价大涨的可能性不大了,房地产股也没人看好。房价不涨就是跌呀,现在的CPI这么高,过两年再出,还不如现在卖了,拿着钱找找其他投资机会呢。”孙艳红对记者说。

正在她纠结时,她的一位老同学姜女士给她开了窍:“你买房地产信托呀,每年10%的收益稳稳当当的。”据姜女士介绍,她从2002年北京荣丰2008项目的信托产品开始买,到现在先后买过20多款信托产品,基本没出过问题,都是按期回款,而且这几年的整体收益也近4倍了,虽然比不上直接买房投资回报高,但方便、安全、稳定。姜女士还告诉孙艳红,前年,买过中信在云南的一个旅游地产项目信托,收益是与房价挂钩的,保底年化收益率8%,但从目前来看,年化收益率能达到15%以上。

在姜女士的诱惑下,今年3月,孙艳红卖掉了东四环外世纪东方城的一套二居室,单价27000元,总价200万元左右,然后杀入信托产品领域。姜女士指点她,目前,卖信托的公司有60多家,要买就买大公司的,如中信、中融、中诚北国投等。4月份,孙艳红出手买了中融的一款房地产信托,两年期,年化收益率将近 9%。

收益高客户问都不问出手阔绰

进入信托产品市场后,孙艳红有两个明显的感受:一个是房地产信托产品多。自从卖了房之后,她每天都在中信、中融、诺亚财富、中国信托业协会等相关网站转悠,几乎每天都能看见新的房地产信托产品出来。另一个感受是,没人把她太当回事。她当初还想呢,房地产信托产品那么多,而信托起步资金那么高,最少100万元起步,肯定是卖的多,买的少,那些信托公司的客户经理还不整天追着我,求着我买呀。没想到,实际上是倒过来,每次都是她从网站上看到一个不错的新产品后,主动给客户经理打电话,她联系的客户经理只是偶尔给她发个新产品的短信。

更想不到的是,有时,她知道一个新产品后,与客户经理联系,还没考虑好自己是不是买呢,人家告诉她已经卖完了。比如,上个月,她看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品,同股同权,年化收益率可以达到20%。她想:金地我熟悉呀,是一家不错的房地产公司,可什么叫同股同权呢?问问吧。于是,给客户经理打电话,还没张嘴问她的问题呢,刚提“金地深圳别墅”6个字,客户经理就说:“抱歉,大姐,这款产品我们已经预约完了,我再给您推荐几款其他的产品吧……”后来,孙艳红才知道,客户经理发短信的顺序是:买过他们产品的老客户、1000万以上的大客户、300万以上的客户、其他散客。像她这样200万级别的,属于排在最后的散客。

赵经理分析,造成目前房地产信托产品热销的原因主要是市场上的钱比较多,而简单、安全、稳定的投资渠道又比较少,好多人还是对房地产比较感兴趣,觉得房地产利润高、回报高,当直接买房受限、房地产股持续萎靡又看不到前景时,就把钱投到房地产信托产品上来了,把信托当成奔往“房地产”这座富矿的第三条通道。

成本高风险累积切忌盲目

对于目前的房地产信托热,接受记者采访的银行理财中心赵经理提醒说,预期收益率的不断走高,意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据他介绍,以前,一款预期年化收益率8%的房地产信托产品,加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%,开发商的融资成本在13%左右,而现在,随着越来越多的开发商往信托上挤,承诺的预期年化收益率越来越高,平均达到10%左右,给信托公司的费用也在加大,7%、8%很正常。那么,开发商的融资成本就将达到17%以上,这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下,开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压,开发商的压力很大,房地产信托的风险在不断累积。

这个消息对开发商来说不是一件好事儿,但对于投资者来说是个利好,赵经理特别强调一点,对于投资者来说,不能把安全寄托于别人,信托产品以前没有出过事儿,并不代表着以后不会出事儿。虽然信托产品目前已经很成熟、很规范了,开发商通过信托寻求短期“过桥资金”的现象也很少了,但对于一些承诺很高收益的信托产品,不排除还有这种现象的可能,否则人家凭什么给你这么高的回报呀,回报是与风险对等的。

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